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房企“找钱”很难,加强促销缓拿地保现金流
来源:证券日报 作者:王丽新 2021-06-08
[提要] 在“三道红线”等融资政策趋紧的强压下,房企整体融资规模正在紧缩。

蒙眼狂奔式加码投资,债务违约牵一发动全身,千亿元量级房企深陷资金链困局,已不是孤案。在“三道红线”等融资政策趋紧的强压下,房企整体融资规模正在紧缩,不少房企都在寻求表外融资渠道,但这同样受到了监管层的关注。

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房企加强促销缓拿地保现金流。


据同策研究院监测数据显示,2021年5月份,40家典型上市房企共完成融资440.91亿元,环比下降28.48%,同比下滑27.40%。总体来看,在当前的融资环境下,“找钱”很难,找到低成本资金更难。

“监管政策环境趋紧、资金需求前置,境内沪深交易所于5月份大批量终止ABS项目等多重因素,造成5月份房企融资规模骤降。”贝壳研究院高级分析师潘浩向《证券日报》记者表示,在房企融资渠道整体收紧环境下,一些非标类融资将成为重点监管的对象。不同阵营、不同体质的房企在融资成本上分化将会加剧,融资市场对中小型房企的友好度或将进一步下降。


部分涉房ABS融资被叫停

“房企融资骤降是多方因素共同作用造成的,一是监管政策环境趋紧,‘三道红线’制约下,房企对自身负债增速有一定控制;二是资金需求前置,由于首批集中供地主要集中在4月份至5月份进行,房企会提前部署资金调度。而进入5月份后,由于该月需要偿还到期债务规模回落,房企偿债遇短暂‘喘息期’,融资需求阶段性放缓;三是境外5月份美元债收益多数下跌,其中地产债跌幅较大,这都影响到房企融资动作。”潘浩向记者表示,此外,境内沪深交易所于5月份大批量终止ABS项目,其中不乏涉房类项目,同时释放出监管进一步趋紧气氛,房企发债审批时间将被延长,预期将会影响当月以及后期房企境内的发债节奏。

不得不说,在传统融资长期受限的环境下,近年来不少房企都加大了供应链融资等表外融资渠道的筹钱规模,但此番多个涉房类ABS项目被叫停之后,更加剧了房企融资压力。

“在‘三道红线’强压下,不少房企都将目光转向表外融资渠道,供应链融资逐渐成为房企获取资金的重要来源之一。”同策研究院黄钰骋认为,但5月份监管力度不断加压,让表外负债无所遁形。

据中指研究院监测,2021年第一季度,房地产行业资产证券化产品共发行160支,总发行规模975.97亿元,同比上升65.14%。其中,有107支供应链ABS产品,规模达575.33亿元,占比59.0%。但资产证券化融资,特别是供应链ABS产品的快速增长,引起了监管层注意,5月初,基金业协会近期叫停基金子公司备案房地产供应链类产品,加大房地产金融监管及防风险力度。

受此影响,阳光城、金科股份等公司均未发行计划中的供应链类产品和资管类产品。6月初,又一上市房企3.9亿元购房尾款ABS发行“终止”,预计6月份将保持对ABS类融资的监管力度。


强促销缓拿地保现金流

对于未来地产行业融资环境的预期,中指研究院企业研究副总监刘水向《证券日报》记者表示,融资环境持续收紧,渠道限制越来越多,开发商资金链将会持续偏紧。在这种大趋势下,保障现金流充裕是重要任务。

在刘水看来,一是加大促销,加快销售回款;二是谨慎拿地,放缓拿地节奏;三是开拓新的融资渠道,比如绿色债券融资。他表示,据中指院监测,2021年一季度房地产绿色债券发行规模约为153.0亿元,占2020年房地产绿色债券规模296.8亿元发行量的51.5%,房地产绿色金融发展迅速。

“一方面,各房企积极拓宽融资渠道,把握融资窗口,加强融资合作。”诸葛找房数据研究中心分析师陈霄向《证券日报》记者表示,另一方面,企业拿地节奏放缓,可用部分长期贷款替代短期贷款,减轻短期还款压力,保证较强的资金流动性。同时,房企要加大营销力度,加速销售回款。

“目前房企最常见保证现金流的方式是加强销售回款率,这种‘开源’的方式较为积极,同时也会采用减少拿地、调整新开工节奏,项目减配、降低管理、销售费用等‘节流’的方式。” 潘浩表示。



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